TPHCM: Nguy cơ bùng phát phân lô bán nền

Trước đây, theo quy định của TP.HCM, đối với diện tích đất từ 2.000m². trở lên đều phải lập dự án tỷ lệ 1/500 mới được triển khai và cho phép phân lô bán nền. Nay, TP lại bỏ quy định này, nhiều người lo ngại nguy cơ băm nát đất để phân lô bán nền với cơ sở hạ tầng yếu kém sẽ diễn ra nhiều hơn.

Làm chơi ăn thiệt

Quyết định 60 của UBND TP.HCM có hiệu lực từ ngày 1/1/2018 không hề đề cập tới việc phải lập quy hoạch dự án cho các thửa đất có diện tích trên 2.000m². Điều này được cho sẽ gây ra tình trạng phân lô bán nền tràn lan trên địa bàn TP. Thực tế cho thấy, việc không quy định phải lập quy hoạch dự án sẽ tạo sự thông thoáng trong việc tách thửa cho người dân nhưng các đối tượng đầu cơ, gom đất sẽ vin vào để trục lợi.

Cơn sốt đất tại TP.HCM chưa có dấu hiệu dừng lại, vùng ven các quận, huyện: 12, 9, Nhà Bè, Hóc Môn, Bình Chánh, Củ Chi… tình trạng san lấp mặt bằng, xây dựng hạ tầng sơ sài, rao bán đất nền diễn ra rầm rộ. Điển hình trên địa bàn quận 12, ở khu vực phường An Phú Đông, Thạnh Xuân, Thạnh Lộc… hàng loạt thửa đất nông nghiệp đang được san lấp. Nhiều nhân viên cầm tờ rơi phát cho người đi đường rao bán đất nền.

“Giá đất đang được bên em bán là 28 triệu/m², mềm hơn so với khu vực xung quanh. Cũng đã có một số khách đặt hàng, nếu anh có nhu cầu thì đặt chỗ trước đi”, người tên Vân đang rao bán đất nền tại phường An Phú Đông, quận 12 nói.

Tuy nhiên, theo quan sát của PV, thửa đất này đang được đổ xà bần và chiếc máy ủi tiến hành lấp một số cây mai và cỏ dại, chưa hề có một động thái xây dựng nào, nhất là hạ tầng. Trong khi đó, từ đường Quốc lộ 1A hoặc đường Vườn Lài vào khu vực này còn khó khăn.

Các khu dân cư thiếu chuẩn, không đáp ứng hạ tầng kỹ thuật – đô thị đang mọc lên từ việc phân lô bán nền không lập dự án 1/500.

Trên thực tế, đây cũng là tình trạng chung đang diễn ra ở nhiều nơi khi các đầu nậu đổ xô về tiến hành gom đất nông nghiệp, chuyển mục đích sử dụng đất và làm hạ tầng sơ sài, yếu kém… để phân lô bán nền. Cách làm này là “làm chơi ăn thiệt” như một vài đầu nậu cho biết. “Họ chỉ cần làm con đường nhựa nội bộ, lót gạch vỉa hè, trồng vài cây xanh… là vô tư phân lô bán nền”, ông Hoàng, một người từng làm ăn kiểu này cho biết.

Theo tìm hiểu, đứng đằng sau các dự án này đa số là công ty bất động sản vừa và nhỏ. Họ bỏ chi phí đầu tư đường giao thông sơ sài, thường là đổ lớp nhựa mỏng hoặc tráng bê tông kém chất lượng, cống thoát nước… rồi giao cho một cá nhân nào đó đứng tên trên giấy tờ pháp lý. Để phân phối, các công ty giao lại cho một đơn vị khác hoặc trực tiếp đứng ra đảm nhận.

Bên cạnh đó cũng có những người chuyên đầu cơ, gom từ 5 đến 10 nền (phân phối thứ cấp) từ các công ty trên, sau đó bán lẻ kiếm lời. Khi bán lẻ, họ tìm mọi cách để lách luật, bán được giá tốt nhất và lo luôn các thủ tục liên quan. Bên cạnh đó còn có tình trạng, các bên móc nối tạo cơn sốt ảo.

“Nghĩa là, khi đến tay người mua đã qua hai ba cò trung gian, họ móc nối với nhau để đẩy giá lên cao”, ông Hoàng cho biết thêm. Thực tế ghi nhận, khi hỏi mua đất trên đường Nguyễn Xiển, quận 9, PV cũng gặp tình cảnh tương tự. “Đất này em mới mua lại của người khác, giờ không có nhu cầu nữa nên bán kiếm mấy đồng”, người tên Khánh bán đất ở quận 9 nói.

Nhiều kẽ hở cần bịt

Các chuyên gia cho rằng, nếu TP đã không đưa vào quy định thì phải chấn chỉnh công tác quản lý đối với lĩnh vực này. Thực tế cho thấy, những quyết định trước đây đã có ràng buộc chi tiết về các thửa đất được phân lô bán nền một cách rõ ràng. Điển hình như Quyết định 33 (được thay thế bằng Quyết định 60) cho phép tách thửa nhưng với điều kiện kèm theo.

Ví như ở khu vực 2 là các quận, huyện vùng ven có diện tích tối thiểu để tách thửa là 80m² đối với đất trống nhưng đi kèm với đó là có mặt tiền đường từ 5m. Đối với đất có nhà ở hiện hữu sẽ là 50m², mặt tiền đường 4m. Còn đối với đất có diện tích trên 2.000m² thì bắt buộc làm dự án theo quy hoạch 1/500, phải chuẩn bị hạ tầng, trường học, công viên… sau đó, chủ đầu tư mới xin cấp phép để đầu tư hạ tầng, chuyển mục đích sử dụng đất, xin phép xây dựng nhà ở, làm thủ tục hoàn công…

Tuy nhiên, đầu nậu lách luật bằng cách “xé nhỏ” thửa đất xuống dưới 2.000m² nhằm tránh lập dự án. “Cách làm này sẽ không phải trừ phần diện tích công cộng: Công viên, trường học… thường mất 50% diện tích đất, trái lại có thể khai thác tới 80 – 90% diện tích của toàn khu đất”, ông Nguyễn Tuấn Cường, Tổng giám đốc công ty xây dựng Hùng Cường phân tích.

Khi không đưa vào quy định bắt buộc diện tích bao nhiêu phải lập quy hoạch dự án 1/500 thì buộc họ phải tuân thủ các tiêu chí tối thiểu về hạ tầng giao thông, diện tích công cộng…

Hơn nữa, tình trạng này còn gây thất thu thuế cho Nhà nước. “Theo tìm hiểu của tôi thì việc tách thửa trên thực tế hiện nay đa phần là do các đầu nậu và “cò” thực hiện để tiến hành mua bán, chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, luật Kinh doanh Bất động sản quy định, theo dự án thì chỉ có pháp nhân mới được kinh doanh với vốn pháp định là 20 tỷ đồng”, luật sư Nguyễn Minh Hậu, đoàn Luật sư TP.HCM cho biết.

“Việc cá nhân mua bán đất liên tục cho nhiều người về bản chất là kinh doanh bất động sản nhưng không kê khai nộp thuế doanh nghiệp, không đăng ký kinh doanh là vi phạm pháp luật. Hơn nữa, các giao dịch hiện nay chủ yếu được ký hợp đồng khống, hợp đồng “ma” với số tiền giao dịch rất thấp, chỉ bằng 30 – 70% giá trị thật của những giao dịch đó. Mục đích của họ là để giảm tiền thuế thu nhập cá nhân. Đây là những kẽ hở và rất cần sự quyết liệt không chỉ ở những người thực hiện chính sách mà còn ở cán bộ công quyền khi thực thi công vụ”, luật sư Hậu phân tích thêm.

Do đó, các chuyên gia cho rằng, để hạn chế kẽ hở trên, cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và chính quyền địa phương cần phải siết chặt công tác quản lý, kiểm tra, giám sát. “Khi không đưa vào quy định bắt buộc diện tích bao nhiêu phải lập quy hoạch dự án 1/500 thì buộc họ phải tuân thủ các tiêu chí tối thiểu về hạ tầng giao thông, diện tích công cộng… khi tách thửa đối với những thửa đất có diện tích lớn. Nếu họ làm sơ sài, yếu kém, nhất quyết không cho phép tách thửa, phân lô bán nền”, TS. Nguyễn Văn Hồng, giảng viên trường đại học Nông lâm TP.HCM chia sẻ.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM cũng cho rằng: “Vấn đề đặt ra là phải kiểm soát được hạ tầng giao thông để đảm bảo hạ tầng đô thị và kết nối với các khu vực khác. Bởi thực tế, nhu cầu về đất nền tăng cao đã phát sinh ra các hệ lụy này. Nếu không kiểm soát chặt chẽ sẽ tạo ra những khu dân cư không đảm bảo. Trường hợp mỗi nhà xây một kiểu sẽ dẫn tới kiến trúc, cảnh quan không hài hòa và tạo sức ép cho địa phương về hạ tầng xã hội”.